Noch nie in der Geschichte des Häuserpreisindexes hat das Statistische Bundesamt einen solch starken Anstieg der Wohnimmobilienpreise verzeichnet wie im kürzlich ausgewerteten vierten Quartal 2021. Parallel hat der Deutsche Städtetag die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ausgewertet. Auch diese Blitzumfrage belegt, dass Wohnimmobilien teurer werden.
Um durchschnittlich 12,2 Prozent sind im vierten Quartal 2021 die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland verglichen mit dem Vorjahresquartal gestiegen. Dies ist der stärkste Preiszuwachs bei den Wohnimmobilientransaktionen seit dem Start des Häuserpreisindexes im Jahr 2000, teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) mit. Dass Grundstücke, Wohnungen und Häuser teurer werden, belegt auch eine aktuelle Umfrage des Deutschen Städtetags unter 107 Mitgliedsstädten, die alle mehr als 50.000 Einwohner haben. Demnach haben in 88 Prozent der Städte die Preise zugelegt, neun Prozent ermittelten konstante Preise, und nur drei Prozent der Städte stellen fallende Immobilienpreise fest. Datenquelle sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den beteiligten Städten.
Die Gründe für das anhaltende Preiswachstum liegen in einem vielerorts niedrigen Angebot an Wohnraum und Grundstücken, während die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Nachfrage begünstigt haben. So verbilligte das über das ganze Jahr 2021 anhaltende niedrige Zinsniveau Kredite und machte Immobilien als Kapitalanlage beliebt. Die Corona-Krise hat entgegen anfänglichen Befürchtungen den Wohnimmobilienmarkt nicht gebremst.
Kaufpreis- und Mietanstiege klaffen auseinander
Gestiegen sind auch die Wohnungsmieten, wenn auch im Durchschnitt weit weniger stark als die Kaufpreise. Im Februar 2022 lagen die Mieten nach Destatis-Zahlen in den kreisfreien Großstädten um 1,7 Prozent über denen des Vorjahresmonats, in den städtischen Kreisen um 1,5 Prozent. Auch wenn in manchen Teilmärkten starke Mietpreissteigerungen zu verzeichnen waren und Proteste, etwa in Berlin und Leipzig, die öffentliche Wahrnehmung prägten, blieb die durchschnittliche Mietsteigerung in den letzten Jahren unterhalb der Inflation. Seit 2015 sind die Mieten in kreisfreien Großstädten um 11,3, in städtischen Kreisen um 10,1 Prozent gestiegen.
In sechs der Top-7-Städte liegen die Rohertragsvervielfältiger nach Angaben des Städtetags mittlerweile bei Werten um die 30, München erreicht sogar 45. Das heißt, rein rechnerisch dauert es 45 Jahre, bis sich mit den aktuellen Mieterträgen der Kaufpreis amortisiert hat. Außerhalb der Metropolen gibt es allerdings starke Unterschiede. Günstige Vervielfältiger weisen etwa Hagen mit 16 und Brandenburg an der Havel mit 20 auf, während Landshut 32 erreicht.
Mehr Transaktionen bei Mehrfamilienhausgrundstücken
Als positives Signal für die Angebotsentwicklung von Wohnraum wertet der Deutsche Städtetag einen steigenden Trend beim Verkauf von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau. 29 Prozent der teilnehmenden Städte verzeichneten wachsende Verkäufe, nach 18 Prozent im Vorjahr. Diese Entwicklung korrespondiert mit der sinkenden Zahl an Bauplätzen für Einfamilienhäuser. Der Städtetag begrüßt diese Entwicklung, denn auf diese Weise würden knappe Flächen in den Städten, die immer teurer werden, so genutzt, dass möglichst viel Wohnraum entsteht. Er fordert höhere Dichten in Baugebieten bei gleichzeitig mehr Qualität für Grün- und Freiflächen.
Laut Studie ausreichend Bauland vorhanden
Für Optimismus im Bundesbauministerium sorgte eine neue Studie des Bundesinstituts für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR). Demnach gibt es in deutschen Städten und Gemeinden genügend baureife Grundstücke, um darauf zwischen 900.000 und rund zwei Millionen Wohnungen zu realisieren, bei dichterer Bebauung sogar bis zu vier Millionen. "Das ist das Potential, das wir brauchen, um 400.000 Wohnungen jährlich, davon 100.000 Sozialwohnungen, zu bauen“, sagte Bundebauministerin Klara Geywitz bei der Präsentation der Studie. „Jetzt kommt es auf den gemeinsamen Willen an, so viel bezahlbares Wohnen wie möglich zügig auf den Wohnungsmarkt zu bringen.“ Dr. Markus Eltges vom BBSR kommentiert: \"Mit klugen Baulandkonzepten und -vergaben können die Kommunen dafür sorgen, dass auf den bebaubaren Flächen nicht nur hochpreisige Wohnungen entstehen, sondern auch bezahlbarer Wohnraum.“
