bulwiengesa und INDUSTRIA legen erstmals eine Studie vor, die gefördertes Wohnen aus Investmentsicht analysiert. Die Kernergebnisse: Die Zinswende macht gefördertes Wohnen aus Investmentsicht wieder attraktiver. Bis zu 4,0 Prozent Ausschüttungsrendite sind möglich. Auch wenn der Mangel an bezahlbarem Wohnraum weiterhin groß ist, wird fleißig gebaut. Aktuell sind 86.000 Wohnungen in 127 größeren Städten in Deutschland in Bau und Planung.
Viele Jahre haben institutionelle und private Investoren einen großen Bogen um gefördertes Wohnen bzw. Sozialwohnungen gemacht. Dies hat sich in den letzten Jahren deutlich gewandelt: Geförderte Wohnungen haben sich in relativ kurzer Zeit als Nische im Wohninvestmentmarkt etabliert. Die INDUSTRIA war einer der Pioniere, der in die Assetklasse investiert hat. Dies war Anlass genug, eine Studie zu dem Thema bei dem Research und Analysehaus bulwiengesa in Auftrag zu geben.
Ein wichtiges Ergebnis: Die Transaktionen im Bereich gefördertes Wohnen haben innerhalb der letzten sechs Jahre stetig zugenommen. Insgesamt wurden 358 Transaktionen mit 31.000 Einheiten Wohnungen in Neubau und Bestand gehandelt, wobei der Höhepunkt mit fast 8.000 Einheiten im Jahr 2021 erreicht wurde.
INDUSTRIA steht bei den Käufern auf Platz fünf
Unter den Käufern belegt die INDUSTRIA Platz fünf. Insgesamt hat der Frankfurter Assetmanager in 24 Deals mehr als 1.200 geförderte Wohneinheiten angekauft. Interessant ist auch die Struktur der gehandelten Pakete: Bei rund drei Viertel (74 Prozent) der Transaktionen handelt es sich um Mischinvestments, in denen sowohl geförderte als auch freifinanzierte Wohnungen enthalten sind. Der Rest entfällt auf „sortenreine“ Transaktionen, die nur aus geförderten Wohnungen bestehen.
Wie sehen die Renditen im Segment gefördertes Wohnen aus? Mit 2,2 bis 2,5 Prozent Nettoanfangsrendite (nach Steuern und Kosten) fällt diese zwar geringer aus als im freifinanzierten Wohnungsbau. Im Gegenzug überzeugt die Assetklasse jedoch mit ihrem sehr geringen Leerstandsrisiko.
Zinswende steigert Attraktivität von gefördertem Wohnen
Ein weiterer Vorteil kommt in der aktuellen Zinswende zum Tragen: Die gestiegenen Zinsen machen gefördertes Wohnen im Vergleich zu frei finanziertem Wohnen für Investoren plötzlich attraktiver, denn Tilgungszuschüsse, zinsvergünstigte Darlehen und andere nicht rückzahlbare Subventionen fallen deutlich mehr ins Gewicht als noch vor der Zinswende. Infolgedessen kann eine Ausschüttungsrendite von bis zu 4,0 Prozent erreicht werden. Generell sind Ausschüttungsrenditen möglich, die 30 bis 100 Basispunkte über dem frei finanzierten Wohnungsbau liegen.
Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen ist riesig
Doch gefördertes Wohnen ist viel mehr als nur ein Investment: Es ist auch ein Beitrag zur Lösung eines sozialen Problems: Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland Mangelware. Allein 2022 zählten 13 Millionen deutsche Haushalte – das entspricht 56 Prozent aller Mieterhaushalte – zur Zielgruppe.
Warum wird insgesamt nicht mehr geförderter Wohnraum geschaffen? Eines der größten Hindernisse auf dem Weg hin zu diesem Ziel ist die Zersplitterung der Förderlandschaft. Die Gesetzgebungskompetenz dafür liegt in Deutschland bei den Bundesländern. Somit hat jedes Land sein ganz eigenes Fördersystem. Dies ist vor allem für deutschlandweit tätige Akteure problematisch. Diese müssen sich von Bundesland zu Bundesland jedes Mal komplett neu einarbeiten.
Die stark voneinander abweichenden Strukturen und Mechanismen zeigen auch die Fallbeispiele in der Studie: Die Förderungen der jeweiligen Landesförderprogramme bestehen jeweils aus mehreren Elementen. In Baden-Württemberg kommt beispielsweise u.a. ein nicht rückzahlbarer Baukostenzuschuss von 18 Prozent des Gesamtinvestments zum Einsatz. Im bayerischen Beispiel ist es ein Tilgungszuschuss von 26 Prozent der Darlehenssumme. In Rheinland-Pfalz wiederum ist es u.a. ein Einmalzuschuss von 13,7 Prozent des Darlehens. Hinzu kommen in allen drei Beispielen KfW-Mittel. Allein diese kurze Aufzählung zeigt die Komplexität, die durch den Föderalismus entsteht.
Fazit: Gefördertes Wohnen hat sich in den letzten Jahren mehr und mehr als Investment etabliert. Jetzt könnte die Assetklasse vor einem Durchbruch stehen: Zum einen führt die ESG-Regulierung vieler institutioneller Anleger zu einem deutlich steigenden Interesse. Zum anderen hat die Zinswende gefördertes Wohnen aus Renditegesichtspunkten plötzlich deutlich attraktiver gemacht.
Die gesamte Studie von bulwiengesa und INDUSTRIA lesen Sie unter dem folgenden Link: https://www.industria-immobilien.de/presse-news/gefoerderte-wohnungen-als-investment/
